Admettons que vous soyez partant pour l’achat d’un appartement à Lille, dans le neuf et en investissement immobilier locatif. Saurez vous d’instinct comment dimensionner au mieux votre investissement ? Quelle enveloppe financière, quel emplacement, voire même quelle taille ou surface de logement ?
Ce dernier point est rarement évoqué et pourtant la question nous a été posée récemment.
La surface, la taille et le type d’un logement neuf en France
L’appellation « taille » est un peu surprenante pour un professionnel de l’immobilier. En effet, les promoteurs ont l’habitude de raisonner en type de logement (T2, T3, T4, T5 etc) et de vendre des m² de surface habitable à leurs clients, qui le leur rendent bien : « ça fait combien au mètre carré ? ».
De fait, avec 53 m²de surface habitable, on peut avoir soit un grand T2, soit un petit T3 et pouvoir acheter à Montpellier un appartement avec une chambre de plus pour un budget pratiquement équivalent n’est pas forcément à négliger. Notons à cet égard que, sauf dans le haut de gamme ou en accession à la propriété de bon niveau, il est en général préférable dans l’immobilier locatif de disposer d’une pièce de plus (une chambre de plus) pour valoriser au mieux le loyer potentiel.
L’évolution des besoins en logement : influence sur un investissement locatif
Si la question de la taille du logement vous taraude, sachez qu’investir dans l’immobilier locatif à Limoges ne donnera pas nécessairement la même réponse qu’à Lille ou Montpellier.
D’une manière générale, la taille des ménages tend à diminuer et la moyenne passe en dessous de 2 dans les centres ville, mais cette donnée est à vérifier au cas par cas avec l’INSEE pour la ville qui vous intéresse. Cette tendance de fond de la diminution de la taille des foyers va bien sûr jouer sur la structure de la demande potentielle. Les grands logements (type 4 et au-dessus, T5, T6…) destinés à accueillir des familles « classiques » existent déjà en grand nombre dans l’existant et les pavillons de banlieue maintiennent une nouvelle offre. En milieu urbain en revanche, la sociologie devient primordiale, avec des étudiants, des séniors souvent seuls, des divorcés, des familles recomposées. Cette redistribution des cartes joue en faveur d’une offre « universelle » de petits logements du T1 / T2 au T3, et beaucoup plus marginalement T4 du fait d’un double effet « sociologie + budget d’achat ou de location ».
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